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上海普陀区苏河王项目大门 徐范林/摄
几千万买的豪宅，其实都是动迁房的品质。” 苏河网业主维权问题引起了上海多部门的重视。 在当前的市场环境下，如何规范开发商持续减配的行为，值得深思。
徐凡林 中方新闻记者 苗野 上海报道
“花几千万买的豪宅给人的感觉就是拆迁房。”
因施工质量问题，上海普陀区苏河王项目遭到500名业主联合投诉。
据业主提供的《关于上海市普陀区新建住宅苏河王项目改善社区安全、完善社区功能的业主申诉书》，2023年10月，苏河王开发商建发地产组织业主在预售期间-查看活动中，业主群发现项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落，门窗、墙面渗水严重，且大量使用劣质材料发现不符合安全标准、违反合同等重大质量问题。
不少业主表示，与预售期间的沙盘和宣传图片相比，苏河王小区的公共区域和绿化严重减少，存在大量与预售时承诺不符的偷工减料和材料。促销期。 业主们认为，这对677户的侵害极大。 业主的合法权益给小区业主未来的生命财产安全带来重大隐患。
为此，苏河王业主提出9项整改要求，其中包括重做建筑外立面。 根据前期公示及合同内容，该建筑外立面涂料更换为真石漆或符合质感涂料标准的涂料，EPS泡沫更换为铝金属条，重新做小区墙面防水、窗宽改造、小区综合整治等。室内装饰、提升园林公共区域品质等。
11月22日下午，针对业主诉求，建发地产召开“苏河网业主申诉及答复”座谈会。 普陀区石泉街道办事处、普陀区建管委、普陀区房管局、普陀区绿化市容局、开发商、业主代表出席会议。
会议中，建设开发部门相关人员针对业主提出的改善小区景观、增添中国元素、室内漏水等诉求提出了改善建议。 他们还表示，无法满足业主改变外墙涂料颜色、增加金属线条的要求。
至于无法更改的原因，建发表示，项目已达到一定进度，难以满足12月31日的交付进度。
会议现场，业主代表与建设开发方就业主诉求中未得到满足的部分进行了热烈讨论。
普陀区相关管理人员表示，虽然该公司在举报规定上合理合法，但在具体做法上，应该合理、和谐地解决业主诉求。 对于业主提出的问题，能改、应该改的就改，尽量让他们满意。 满足并尝试解决可以解决的问题。
11月28日下午，建发地产在有关部门的牵头下，再次召开业主诉求及回应座谈会。 截至发稿，业主维权仍在进行中。
预览房引发业主不满
项目沙箱效果图。 （受访者提供）
“几千万买的豪宅的品质就是动迁房的品质。” 对于开发商10月份举办的预展活动，这是苏河网不少业主看房后的直观感受。
位于上海普陀区真如副中心厦门豪宅装修，单价每平方米超10万元，总价超千万，业主为何集体维权？
公开信息显示，苏和网（注册名称：浔阳名地）位于上海市普陀区浔阳路115弄。 是普陀区真如副中心的核心部分。 项目距地铁7号线岚皋路站约700米，周边交通、商业、学校、医疗等设施齐全。 由建发地产与融创联合开发。 楼盘销售沙盘展示了新中式园林风格的建筑。
该项目将于2021年10月至2022年3月分批发售，主推99至147平米精装修3至4房。 注册均价为人民币/平方米，套间总价为1000万至1500万元。 均期一开盘就被抢购一空，合同规定的项目交付时间为2023年12月31日。
回顾苏河王项目地块，该项目在拿地时就因其36.15%的超高溢价而备受关注。
2021年2月20日，普陀区石泉社区B3-2地块B3-2地块（浔阳新村地块）挂牌出售，起拍总价47.39亿元，楼面价61952元/平方米。 保利、投资、建发融创联合体三大地产公司在土地拍卖中对该地块展开了激烈的争夺。
经过300多轮招标，建发融创联合体（上海兆豪企业管理有限公司）最终以总价64.52亿元拿下该地块。 溢价率高达36.15%厦门豪宅装修，成交底价84345.6元/平方米。 m，住宅套数（含5%保障性住房）最低为727套，并要求100%全装修。
因超高溢价成交，2021年2月24日下午，普陀区规划资源局、区房管局约谈融创发展（上海兆豪企业管理有限公司）相关负责人。 采访中，普陀区政府重申落实“房子是用来住的、不是用来炒的”、实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的坚定不移决心，并要求受让方要实现政策严肃性，做好思想准备，保证工程质量，合理调整预期。
高溢价的背后，豪宅的价格未必等于豪宅的品质。
楼盘销售期间，具有建发特色的豪宅式大门在十全街颇为引人注目。 从大门一侧走进小区，尚处于施工阶段的苏河王小区的施工质量，是由建发地产10月份举办的业主“初审”来判断的。 “看房”引发业主集体不满。
业主陈涛（化名）表示，在项目宣传及预售合同前期，开发商承诺该建筑“大部分采用真石漆和质感漆，部分采用石材、金属”线和铝板。” 小区前期宣传承诺新中式园林风格，但实际小区绿化与沙盘宣传相差甚远。
在预览室内，陈涛和业主发现，该项目外墙施工时，不仅没有使用铝板和石材，还没有使用真石漆和质感漆。 而是用价格较低的彩色涂料代替真石漆，并使用普通的弹性涂料。 质感漆、彩色漆仅占34.4%。 金属线条仅在小区6号楼的大型公寓楼使用，其他建筑没有体现。
业主预览室实拍。 （照片由受访者提供）
“该项目外墙的窗框、屋檐、墙体大量使用了合同中未注明的EPS聚苯乙烯（泡沫）材料。EPS材料在交付给社区之前就已经出现了明显的损坏，”陈涛说道。
“业主购买了40万多元的精装修套餐，‘预看’阶段室内就已经出现大面积漏水。” 在装修套餐方面，另一位业主陶敏（化名）表示，苏河王出售期间，开发商向业主提出了A、B、C三个级别不同价格的装修套餐。 其中，99平米A、B户型的装修套餐售价为40万至50万元，147平米户型的装修套餐售价为70万元。 小区近一半业主购买过此类装修套餐。
“整个小区大面积使用劣质油漆，外墙使用的EPS泡沫存在多处破损、凹痕、渗水等情况。” 陶敏表示，在预览房屋时，不少业主发现室内装修存在不少问题，而且装修套餐的质量与售价不符。 比如，存在下水管严重错位、墙壁翘曲、窗条脱落、电线裸露在墙外等诸多问题。
业主预览室实拍。 （照片由受访者提供）
一些业主邀请第三方机构对苏和旺装修套餐进行专业检测。 检测结果表明，该装修包材料成本低、施工工艺差，达不到验收标准。
对于预看房，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，预看房是一项有效保障购房者权益、帮助购房者提前发现问题的制度。不符合合同约定和施工质量问题的。 近年来，随着精装修项目的增多，也出现了购房者发现预览房存在明显问题的项目。 这也反映出，精装修房缺乏明确的标准，很容易引发矛盾。
对于质量问题明显的项目，崔光灿建议政府管理部门及时跟进，组建由购房者、管理部门和开发商代表组成的整改跟踪小组，推动后续建设工作。 如果标准不明确、购房者与开发商理解不一致，建议通过沟通协调解决。
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