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5月27日，证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合下发《关于规范基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）发行试点工作的通知》经济适用房。” 同日，深圳人才安居集团有限公司和厦门安居集团有限公司的REITs项目分别正式申报深圳证券交易所和上海证券交易所，成为首个正式申报的保障性租赁住房REITs国内的项目。
5月30日，沪深交易所分别受理了两款产品，并披露了相关文件。 中文论坛整理了两款产品的信息，供读者阅读。
宏图创新深圳人才住房保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
深圳市人才安居集团申报的保障性租赁住房REITs项目，选取了4个位于深圳市核心区或核心区的项目。 项目涉及保障性租赁住房1830套，建筑面积13.47万平方米。 已获得保障性租赁住房认证，资产评估值约11.58亿元，项目主要租赁对象为新市民、年轻人。
一、参与机构介绍
项目原权利人：深圳市人才安居集团有限公司（发起人）、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司。
基金管理人：宏图创新基金管理有限公司
计划管理人：深创投红土资产管理（深圳）有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
计划托管、监督银行：招商银行股份有限公司深圳分行
基础资产项目公司：百泉阁管理公司、金源管理公司、鼎集管理公司
运营管理协调机构：深圳市房屋租赁运营管理有限公司
配套停车场整体承租人：安居（深圳）城市运营技术服务有限公司。
2、交易结构
1、原权利人深圳人才安居集团、福田安居公司、罗湖安居公司持有的基础设施项目公司鼎集管理公司、百泉亭管理公司、金源管理公司100%股权划转规划管理人们。 （缴纳费用包括：基金上市费、信息披露费、登记代理服务费、基金证券交易费、银行转账费、相关账户开户维护费及其他必要费用。具体金额以基金管理人计算为准..)
2、基础设施基金拟使用募集资金认购专项计划资产支持证券全部份额。
3、设立专项运营监管账户，用于收取营业收入、向计划管理人偿还相应股东贷款本金和/或利息，以及分配股息、红利等股权投资收益。 （支付路径：计划管理人将收益转移给基金管理人，基金管理人将收益分配给投资者。）
3、基础资产
该基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟花园项目。
凤凰公馆项目是四个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。
项目总建筑面积13.47万平方米，共有保障性租赁住房及配套设施1830套。 四个项目已获得深圳市住房和建设主管部门证书编号：府[2022]1号、洛[2022]1号、鹏[2022]1号、平[2022]2号。 《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号）和广东省、深圳市有关规定，安居百泉阁项目和安居金源项目，保利香槟花园项目和凤凰大厦项目是深圳的保障性租赁住房项目。
上述基础设施资产均已投保财产风险保险，保险金额可全额覆盖各项基础设施资产的评估价值。 在基金存续期间，基金管理人还将指导项目公司按不低于当前投保金额继续投保。
四个项目分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区。
碧岭街地处交通便利、配套设施齐全的区域。
4个项目包括房屋建筑面积.18平方米以及占用范围内的国有土地使用情况。
保障性租赁住房及配套设施1830套。
收入来源
项目收入来自保障性租赁住房租金收入、配套商业设施租金收入和配套停车场租金收入。 其中，仅安居百泉阁项目就有414.11平方米的配套商业设施，是租赁房屋用地上密不可分的配套设施，维持项目的正常运营。 建筑面积仅占安居百泉阁项目总建筑面积的1.04%； 仅占该基础设施REITs项目总建筑面积的0.31%，根据深圳市住房和建设局向深圳市人才住房出具的深圳市保障性租赁住房项目认定复[2022]1号集团“书”称厦门住房装修公司，安居百泉阁项目商业部分已依法纳入安居百泉阁保障性租赁住房项目范围，作为配套设施。
营业时间
这些基础设施项目均已投入运营。 其中，安居百泉阁项目将于2022年1月开业，安居金苑项目将于2021年11月开业，保利香槟花园项目将于2020年7月开业，凤凰公馆项目将于2020年11月开业。四个项目均能产生持续稳定的现金流，具有良好的投资回报，具备持续经营能力和良好的增长潜力。 主要原因如下：
首先，从出租率来看，安居百泉阁项目、安居金苑项目、保利香槟花园项目、凤凰公馆项目均达到了较高的出租率。 截至2022年3月31日，他们的经济适用租赁住房入住率分别为99%、99%、100%和98%。
其次，从现有租赁的租赁期限来看，四个项目的租赁期限均较长，到期后的续租政策可以保持租赁的持续稳定性。 目前该项目3年租约比例高达98.03%，承租人可在租约到期前申请续租。 每次续约时，租赁期限仍为3年。
核心运营数据
截至2022年3月31日，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟花园项目、凤凰公馆项目的保障性租赁住房出租率分别为99%、99%、100%和98%。 具体租金数据如下：
租户结构
该项目收入来源高度多元化，租户包括雇主和个人。 截至2022年3月31日，个人租户约占43%，雇主约占57%。 最终入住者为深圳市、各区住房城乡建设部门认定的个人。 相关人员信息将由住房和城乡建设部门通知出租人。 ，所以最终的收入来源是个人。 详情如下：
该项目前十大租户合计占租赁面积23.35%，租金收入35.20%。 租户属于8个行业和1个政府机构。 根据现行的租金分配政策，深圳市、区住建部门在原租赁合同到期后继续分配租金，可以保持收入的合理分散。
根据戴德梁行出具的评估报告、《资产评估法》的相关规定以及《房地产估价准则》（中华人民共和国国家标准GB/-2015）的相关标准，由于基础设施资产为收益-产生财产的，其收入和相关支出是可预测的、连续的，符合收益法的适用条件和范围。
因此，根据基础设施资产的特点和实际情况，本次房地产价值评估采用收益法作为评估方法。 评价结果如下：
基础资产基本财务数据
4.拟定基金管理人
任宁勤先生，硕士。 曾任深圳核电工程建设公司副总经理、平安信托基础设施投资部投资执行董事、鹏华资产管理公司总经理助理。 现任宏图创新基金管理有限公司总经理助理、基础设施投资部总经理。拥有5年以上基础设施项目投资管理经验。
裴莹女士，硕士。 2012年起先后在中国平安保险（集团）股份有限公司审计监察项目中心、长城证券股份有限公司资产管理部工作。加入宏图创新基金管理有限公司。 2022年5月起任基础设施投资部投资经理。 彼拥有超过5年基础设施项目投资管理经验。
皮珊珊女士厦门住房装修公司，学士。 2016年起先后在盐田港国际信息有限公司财务部、深圳市坪山人才安居有限公司财务部工作。2022年5月加入宏图创新基金管理有限公司，担任投资人基建投资部经理，拥有5年以上基建项目运营经验。
中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
厦门安居集团目前共有项目24个。 本次申报项目的底层资产为集美区元博公寓和横旗公寓项目。 截至2022年3月31日，两项标的基建资产估值总和为12.14亿元，平均预估单价为36114.21元/平方米。
一、参与机构
项目原业主：厦门安居集团有限公司
基金管理人：中金基金管理有限公司
基金托管人：兴业银行股份有限公司
基础资产项目公司：厦门安居源博房屋租赁有限公司、厦门安居横旗房屋租赁有限公司。
外部管理机构：厦门房屋租赁发展有限公司
2、交易结构
1、项目公司股东与中金公司（代表专项计划利益方）及其他相关方签署《股权转让协议》。
2、基础设施基金拟使用募集资金认购专项计划资产支持证券全部份额。
3、设立专项运营监管账户，用于收取营业收入、向计划管理人偿还相应股东贷款本金和/或利息，以及分配股息、红利等股权投资收益。 （支付路径：计划管理人将收益转移给基金管理人，基金管理人将收益分配给投资者。）
三、具体实施安排
1、2022年5月25日，安居集团分别与元世博公司、横旗公司签署《资产转让及债务转让协议》，同意安居集团按照确定的账面价值转让元世博公寓项目、横旗公寓项目由双方。 该成本金额分别转移至元博公司和横旗公司。 据此，两家项目公司于2022年4月28日至2022年4月29日取得房产权证（划拨）。为本次发行，两家项目公司分别向厦门市自然资源集美分局备案市规划局（以下简称“集美市资管局”）申请将该基础设施项目的房地产权性质由划拨变更为协议转让。
2、厦门市国资局、厦门市住房保障和房屋管理局、厦门集美区人民政府与两家项目公司分别于2022年5月12日签署了《厦门市国有建设用地使用权》有关转让协议。 两项目公司于2022年5月25日取得房产证（转让）。元博公司是元博公寓项目的合法使用权和/或业主，恒奇公司是该项目的合法使用权。横旗公寓项目和/或业主，基础设施资产权属清晰。
4、基础资产
项目公司介绍：标的基建资产为位于福建省厦门市集美区的源博公寓和横旗公寓。 依据《厦门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（厦门市政府条例【厦门市政府条例】相关文件精神认定的保障性租赁住房（2021）号6）主要针对在厦门无住房的新就业大学生、青少年、城市基本公共服务人员等新公民群体，解决阶段性住房困难问题。
目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的源博公寓及横旗公寓。 根据《厦门市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（厦府办规[2021]6号）相关文件精神确定的保障性租赁住房主要针对新就业人员解决城市中无住房的大学生、青少年、城市基本公共服务人员等新公民群体阶段性住房困难问题。
园博公寓于2020年3月竣工，由7栋钢混结构建筑组成，共2614套，总建筑面积.18平方米。 截至2022年3月31日，园博公寓出租率为99.42%，租赁部分加权平均月租金为32.35元/平方米/月（含税）。
横旗公寓于2020年3月竣工，由5栋钢混结构建筑组成，共2051套，总建筑面积85678.79平方米。 截至2022年3月31日，横旗公寓出租率为99.11%，租赁部分加权平均月租金为30.52元/平方米/月（含税）。
远博公寓和横旗公寓总建筑面积为198,553.97平方米。 根据国融兴华出具的初步评估报告，截至2022年3月31日，投资性房地产资产组价值分别为7.04亿元和5.10亿元。 12.14亿元，折合单价分别为6237元/平方米和5952元/平方米。
项目位置：园博公寓位于集美区核心商业区，周边有IOI棕榈城、世贸中心、运城万科里、华侨大学等。 附近有公交BRT 1号线工研院站、地铁6号线（在建）。 过了杏林湾大桥，就到了杏林湾商务运营中心。 横七公寓位于集美区横七二里。 是沿地铁一号线而建的出租社区，紧邻软件园三期写字楼聚集地。
项目物业管理：远博公寓、横旗公寓采用封闭式管理模式。 每栋公寓楼出入口及公共活动空间均采用人脸识别智能门禁系统。 非社区租户需登记后方可进入。 快递等不得进入小区。 公寓楼确保租户安全。 社区采用24小时值班制度，为租户提供全天候服务，维护社区日常卫生，定期对设备设施进行检查和维护，为顾客提供舒适、安全、清洁的居住环境。
根据国融兴华出具的初步评估报告，截至2022年3月31日，两笔标的基建资产估值合计为12.14亿元，平均预估单价为36114.21元/平方米。 根据初步评估报告和《中华人民共和国资产评估法》的相关规定，由于标的基础设施资产属于创收性财产，其收入和相关费用具有可预测性和可持续性，符合申请条件和收益法的适用性。 范围。
因此，根据目标基础设施资产的特点和实际情况，本次评估采用收益法（权重100%）作为目标基础设施资产价值的评估方法。 由于基础设施资产的评估价值是根据相关假设计算的，且相关评估假设具有一定的局限性，因此基础设施资产的评估价值并不代表对基础设施资产未来可交易价格的保证。
目标基础设施资产估值及涉及的重要参数如下表所示：
基础资产基本财务数据
5.拟定基金管理人
李耀光先生，经济学硕士。 历任中国农业银行股份有限公司托管业务部经理、中信证券股份有限公司资产管理部高级经理、摩根士丹利华鑫证券有限公司固定收益经理、摩根士丹利证券（中国）有限公司（现“摩根士丹利证券（中国）有限公司”）经理兼副总裁、全球资本市场部副总裁兼执行董事、资本市场部总经理、金融市场部总经理现任渤海汇金证券资产管理有限公司（兼）房地产投资管理部总经理（兼）、公司副总裁、总经理。 现任中金基金管理有限公司副总经理。
陈涛先生，工学硕士。 历任工银金融租赁有限公司交通金融业务部经理、国内第三综合租赁业务部经理； 国投交通控股有限公司业务发展部高级经理； 北京全路通信信号研究设计院集团有限公司工程师，现任中金基金管理有限公司管理有限公司高级经理。陈涛先生拥有5年以上的行业从业经验。具有基础设施项目运营经验。
卢静洁女士，经济学学士，注册会计师。 历任信永中和会计师事务所项目经理； 招商局公路网络科技控股有限公司财务部高级经理； 国金基金管理有限公司投资经理，现任中金基金管理有限公司高级经理。卢静洁女士拥有5年以上基础设施项目运营经验。
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